ضرورت سامانه شفافیت زمین‌های راکد در شهرک‌های صنعتی

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، سید مهران ریاضی‌مند در مصاحبه اختصاصی با خبرنگار تحریریه صنعت و معدن درباره چالش‌های نظارت بر زمین‌های شهرک‌های صنعتی افزود: یکی از مسائل مهم در این حوزه، نبود نظارت و مدیریت موثر و مستمر بر فرایند واگذاری زمین و همچنین نظارت‌های پس از واگذاری است.

وی در پایان خواستار راه‌اندازی «سامانه شفافیت املاک راکد» با درج اطلاعات دقیق ثبتی و نقشه‌های مبتنی بر مختصات UTM شد تا وضعیت هر قطعه زمین، از جمله زمین‌های در مرحله صدور مجوز، زمین‌های دارای مجوز و زمین‌هایی که هیچ اقدامی در آنها صورت نگرفته است، مشخص شود.

ضرورت صحت‌سنجی و تمکن مالی متقاضیان

وی با اشاره به سه مرحله ممیزی پیش از واگذاری، انعقاد قرارداد و نظارت پس از بهره‌برداری گفت: صحت‌سنجی اطلاعات متقاضیان پیش از واگذاری زمین اهمیت زیادی دارد و باید بررسی شود که طرح‌های توجیهی ارائه‌شده برای دریافت زمین، تا چه اندازه واقعی و قابل اجرا هستند.

این کارشناس حقوقی، توان مالی متقاضیان را یکی از مهم‌ترین معیارهای واگذاری زمین دانست و افزود: ملاک ارزیابی باید توان مالی واقعی متقاضی برای اجرای طرح و ایفای تعهدات باشد، نه صرفا ارائه صورت‌حساب بانکی.

ریاضی‌مند با بیان اینکه قانون‌گذار در موضوع واگذاری زمین به‌طور کلی به مفهوم «تمکن مالی» اشاره کرده است، ادامه داد: فلسفه اصلی واگذاری زمین حمایت از تولیدکنندگان است و پس از واگذاری نیز باید گروه‌هایی برای نظارت بر عملکرد دریافت‌کنندگان زمین وجود داشته باشند، در حالی که نظارت موثر بر مراحل بعد از واگذاری در شهرک‌های صنعتی کافی نیست.

مرحله‌بندی تعهدات و ضمانت‌اجرا در قراردادها

وی با اشاره به اهمیت ضمانت‌اجراهای پیش‌بینی‌شده در قراردادها گفت: باید مشخص شود هنگام انعقاد قرارداد، چه ضمانت‌اجراهایی از متقاضی دریافت می‌شود تا در صورت عمل نکردن به تعهدات، امکان استفاده از آنها وجود داشته باشد.

این کارشناس حقوقی افزود: در قراردادها معمولا به‌صورت کلی قید می‌شود که متقاضی موظف است ظرف ۱۲ ماه یا دو تا سه سال، طرح خود را به مرحله تکمیل بنا و بهره‌برداری برساند؛ در حالی که چنین شرط کلی‌ای می‌تواند زمینه‌ساز بروز تخلف و فساد باشد.

وی با تاکید بر ضرورت مرحله‌بندی تعهدات در قراردادها اظهار کرد: از همان ابتدا باید اجرای طرح به مراحل مشخص تقسیم شود تا امکان ارزیابی دقیق‌تر عملکرد متقاضی وجود داشته باشد. برای مثال، تکمیل بنا را می‌توان به چهار یا پنج مرحله تقسیم کرد و برای هر مرحله مهلت مشخصی در نظر گرفت؛ به‌گونه‌ای که در پنج ماه نخست، اجرای زیربنا و در پنج ماه بعد، احداث اسکلت‌بندی انجام شود و مراحل بعدی نیز تا تکمیل بنا ادامه یابد. همچنین باید برای هر مرحله، ضمانت‌اجرای متناسب پیش‌بینی شود.

ریاضی‌مند ادامه داد: اگر متقاضی در مهلت تعیین‌شده به تعهدات خود عمل نکند و عذر موجهی نیز نداشته باشد، می‌توان پس از یک مهلت کوتاه، برای مثال ۱۵ روز، ضمانت‌اجرای مربوط را اعمال و زمین را بازپس گرفت، اما در قراردادهای فعلی، معمولا تکمیل بنا و بهره‌برداری به‌عنوان یک تعهد کلی در نظر گرفته می‌شود و در نتیجه، اگر زمین پس گرفته شود، ممکن است دو سال فرصت سرمایه‌گذاری و بهره‌برداری از آن زمین از دست برود.

نظارت پس از بهره‌برداری و زمین‌های راکد

این کارشناس حقوقی با اشاره به ضرورت نظارت پس از تکمیل بنا و آغاز بهره‌برداری گفت: نظارت در شهرک‌های صنعتی نباید با تکمیل ساختمان و شروع فعالیت واحد تولیدی پایان یابد، فلسفه اصلی واگذاری این زمین‌ها، حمایت از افرادی است که با هدف تولید وارد این فرایند می‌شوند، نه کسانی که به دنبال سوداگری زمین هستند.

وی افزود: این زمین‌ها با شرایط و امتیازهای ویژه در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند تا از آنها برای تولید و بهره‌برداری بهینه استفاده شود؛ اما برخی افراد از ابتدا قصد تولید ندارند و پس از دریافت زمین، گاهی با احداث بنا و استفاده از تسهیلات و امتیازها، آن را برای فعالیتی غیر از موضوع طرح توجیهی اجاره می‌دهند؛ بدون اینکه نظارت موثری بر این موضوع صورت گیرد.

این وکیل دادگستری درباره نظارت بر زمین‌های راکد نیز گفت: زمین‌هایی که هیچ اقدامی در آنها انجام نشده یا اجرای طرح در آنها در میانه راه متوقف شده است، باید از سوی مدیریت شهرک‌های صنعتی استان بررسی شوند و ضمانت‌اجراهای پیش‌بینی‌شده در قراردادها درباره آنها اعمال شود.

وی با اشاره به بند «خ» ماده ۴۸ قانون برنامه هفتم پیشرفت افزود: قانون‌گذار برای رسیدگی به این موضوع، کارگروهی متشکل از مدیریت شهرک‌های صنعتی، استاندار و رئیس دادگستری استان پیش‌بینی کرده است تا زمین‌های راکد و غیرفعال را شناسایی و در صورت احراز نقض تعهد، ضمانت‌اجراهای قانونی را اعمال کند.

ریاضی‌مند با طرح این پرسش که آیا فعالیت و مصوبات این کارگروه‌ها به‌صورت شفاف در دسترس عموم قرار دارد، گفت: «چرا سامانه‌ای ایجاد نمی‌شود تا زمین‌های راکد و موارد نقض تعهد در آن به‌صورت شفاف مشخص باشد؟» وی افزود: در حال حاضر، بسیاری از تولیدکنندگان واقعی پشت درهای بسته مانده‌اند و از وجود زمین‌های راکد و غیرفعال اطلاع ندارند؛ اما برخی افراد سودجو با استفاده از رانت اطلاعاتی و ارائه طرح‌های توجیهی غیرواقعی به‌راحتی زمین دریافت می‌کنند، در حالی که هدف آنها تولید نیست.

وی ادامه داد: پیش از این نیز چنین کارگروهی وجود داشته، اما تصمیمات آن به مرحله اجرا نمی‌رسیده است. یکی از مصادیق رانت همین موضوع است؛ زیرا با وجود نقض تعهد از سوی برخی دریافت‌کنندگان زمین، مسئولان ذی‌صلاح برای اعمال ضمانت‌اجراها اقدام نمی‌کنند. این در حالی است که می‌توان در قراردادها از سازوکارهای فسخ و انفساخ استفاده کرد. در فسخ قرارداد، دارنده حق باید در مهلت مقرر اقدام کند؛ اما در انفساخ، با تحقق شرایط پیش‌بینی‌شده، قرارداد به‌صورت خودکار و قهری منحل می‌شود.

این کارشناس حقوقی تاکید کرد: اگر ضمانت‌اجراها از ابتدا به‌صورت مرحله‌ای در قراردادها پیش‌بینی شوند، بسیاری از این مشکلات به وجود نمی‌آیند. البته باید توجه داشت که برخی طرف‌های قرارداد با حسن‌نیت و به دلیل شرایط اقتصادی دچار مشکل مالی شده‌اند و در چنین مواردی باید با در نظر گرفتن حسن‌نیت، از اجرای طرح‌ها حمایت و به مجریان فرصت داده شود؛ اما اگر احراز شود فردی با سوءنیت عمل می‌کند و قصد تکمیل بنا و راه‌اندازی واحد تولیدی را ندارد، باید هرچه سریع‌تر از طریق محاکم قضایی یا کارگروه دارای ماهیت شبه‌قضایی برای بازپس‌گیری زمین اقدام شود.

ریاضی‌مند با بیان اینکه احراز صلاحیت متقاضیان زمین در حوزه اختیارات شهرک‌های صنعتی است، گفت: لزوما نباید زمین فقط به افرادی واگذار شود که سابقه فعالیت تولیدی دارند، موضوع مهم، صلاحیت افرادی است که متقاضیان را ارزیابی و ممیزی می‌کنند. این افراد باید تخصص و صلاحیت لازم را داشته باشند و متناسب با نوع فعالیت و هر صنف انتخاب شوند؛ چراکه ممیزی اولیه از مراحل بعدی اهمیت بیشتری دارد.

وی با تاکید بر ضرورت پیش‌بینی ضمانت‌اجرای قصور مسئولان نظارتی افزود: علاوه بر تکالیف نظارتی، باید برای خودداری مسئولان از انجام وظایف نیز ضمانت‌اجرا در نظر گرفته شود. همچنین ضمانت‌اجراها نباید صرفا به مسائل حقوقی و مفاد قرارداد محدود شوند، بلکه باید در قوانین نیز پیش‌بینی شوند و هم دریافت‌کننده زمین یا منتقل‌الیه و هم مسئولان ذی‌ربطی را که در نظارت کوتاهی کرده‌اند، دربر بگیرد و در موارد لازم، ضمانت‌اجرای کیفری نیز داشته باشد.